Wohn- und Geschäftshaus an der Stadtmauer in Bacharach, Sollmiete rund 50.000 € im Jahr

Zum Verkauf steht ein Wohn- und Geschäftshaus in der Altstadt von Bacharach am Rhein, unmittelbar an der historischen Stadtmauer. Die zwei zusammengebauten Altstadthäuser umfassen acht Wohnungen, eine Gaststätte und einen Eckladen mit zusammen rund 752 m² Fläche, davon rund 563 m² Wohnfläche und rund 190 m² Gewerbefläche nach der Bestandsaufnahme eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs aus dem Jahr 2021. Das Eckhaus ist als barockes Wohnhaus, wohl aus der Mitte des 18. Jahrhunderts, in der Denkmalliste des Landes als Einzeldenkmal geführt, beide Häuser liegen in der Denkmalzone Altstadt. Das Grundstück umfasst 272 m² in acht Flurstücken. SOLLMIETE RUND 50.000 € IM JAHR Laut Mieterliste vom 03.07.2026 erzielt das Haus heute eine Nettokaltmiete von 34.704 € im Jahr. Bei Vollvermietung liegt die Sollmiete bei rund 50.000 € im Jahr. Das Potenzial ergibt sich aus zwei freien Wohnungen, die nach Herrichtung und Herstellung der Wasseranschlüsse neu vermietet werden können, aus dem Eckladen, der derzeit keine Miete erbringt, und aus einer bereits vertraglich vereinbarten Mieterhöhung nach Einbau von Küchenanschlüssen. Für die freien Wohnungen ist eine Miete am unteren Rand der Angebotsmieten in den Nachbarorten am Rhein angesetzt. Auf den Kaufpreis bezogen beträgt die Bruttorendite mit der Ist-Miete rund 4,4 %, mit der Sollmiete rund 6,3 %. Die Kosten der Maßnahmen sind darin nicht berücksichtigt. Die ausführliche Herleitung erhalten Sie mit dem Exposé. Im Erdgeschoss liegen die Gaststätte mit zwei Gasträumen, zwei Küchen, Kühlraum und Gästetoiletten sowie an der Ecke ein kleiner Laden. Zur Gaststätte gehören Lagerräume im Gewölbekeller und zwei Abstellräume im ersten Obergeschoss. Die beiden Häuser sind über eigene Treppenhäuser erschlossen. Im ersten Obergeschoss befinden sich im Nachbarhaus eine 4-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad, der der Laubengang und die Terrasse an der Stadtmauer zur Nutzung zugeordnet sind, und im Eckhaus eine 3-Zimmer-Wohnung mit Bad, deren Küche noch ohne Wasser- und Waschmaschinenanschluss ist. Im zweiten Obergeschoss liegen zwei 2-Zimmer-Wohnungen, davon eine mit Balkon zur Rheinseite, und eine 4-Zimmer-Wohnung mit Balkon. Das dritte Obergeschoss nimmt zwei 2-Zimmer-Wohnungen sowie im Eckhaus eine Wohnung mit drei Zimmern, Bad, separatem WC, drei Abstellräumen und darüber liegendem, nicht ausgebautem Dachboden auf. Über dem Nachbarhaus liegt ein weiterer nicht ausgebauter Dachboden. Beheizt werden die Häuser über eine Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, die Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Eine Aufstellung der Modernisierungen liegt uns nicht vor. Nach dem Mietvertrag wurde die 3-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss des Eckhauses 2023 renoviert übergeben, der Gastraum wurde von der Pächterin renoviert. Vermietet sind sechs Wohnungen und die Gaststätte. Der Laden erbringt derzeit keine Miete, zwei Wohnungen stehen leer und können nach Herrichtung neu vermietet werden. Die Übergabe erfolgt nach Vereinbarung. Abgerundet wird das Angebot durch den Laubengang im ersten Obergeschoss und die Terrasse auf der Stadtmauer mit Blick zum Rhein.

MAKROLAGE Bacharach am Rhein liegt im Landkreis Mainz-Bingen im Welterbe Oberes Mittelrheintal, das die UNESCO 2002 als Kulturlandschaft aufgenommen hat; das Bacharacher Tal wird in der Welterbe-Beschreibung ausdrücklich genannt. Die Stadt zählt 1.525 Einwohner (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 31.12.2025) und ist mit 79.352 Übernachtungen und 38.175 Gästeankünften im Jahr 2025 in 16 Betrieben mit 816 Betten der touristische Schwerpunkt der Verbandsgemeinde Rhein-Nahe. Vom 19.04. bis 07.10.2029 findet im Oberen Mittelrheintal die Bundesgartenschau statt. Bacharach erhält dafür einen sechs Hektar großen BUGA-Park in den Rheinanlagen unterhalb der Altstadt, die B 9 wird bis Ende 2028 auf 1,5 km Länge umgebaut, Stadtmauer und Rathaus werden mit 90 Prozent Förderung saniert. Der Bahnhof Bacharach liegt an der linken Rheinstrecke. Die MittelrheinBahn RB 26 fährt stündlich nach Koblenz, Bingen und Mainz und umsteigefrei bis Köln, der RE 2 zweistündlich nach Mainz und Frankfurt. Mit dem Pkw sind es nach Bingen 13 km, zur Anschlussstelle Rheinböllen der A 61 14 km, zum Mainzer Hauptbahnhof 46 km, zum Koblenzer Hauptbahnhof 56 km und zum Flughafen Frankfurt 73 km (Routing auf OpenStreetMap-Daten, 09/2026). Autofähren über den Rhein gibt es in Kaub (3 km) und Niederheimbach (5 km), die Köln-Düsseldorfer Rheinschiffahrt legt im Ort an. MIKROLAGE Das Objekt liegt in der Altstadt innerhalb der mittelalterlichen Stadtbefestigung, unmittelbar an der Stadtmauer zur Rheinseite. Die Altstadt ist Denkmalzone mit Bürger- und Fachwerkhäusern des 14. bis 19. Jahrhunderts, Weinstuben und Restaurants entlang der Stadtmauer, Weingütern und der Burg Stahleck über dem Ort. Zur Rheinseite liegen hinter der Stadtmauer die Bahnstrecke, die B 9 und die Rheinanlagen mit Promenade, Parkplätzen und Schiffsanleger; die Rheinanlagen sind Standort des künftigen BUGA-Parks. Im Ort gibt es Lebensmittelladen, Bäckerei, Metzgerei, Apotheke, zwei Arztpraxen, eine Volksbank-Filiale, Post und eine Kindertagesstätte; die Grundschule liegt im Nachbarort Rheindiebach. Die Gäste der Stadt kommen über den Bahnhof, den Schiffsanleger und die Parkplätze an den Rheinanlagen direkt in die Altstadt, davon profitieren Gaststätte, Laden und eine mögliche Nutzung als Ferienwohnung.

BAUWEISE UND SUBSTANZ - Zwei zusammengebaute Altstadthäuser, Eckhaus und Nachbarhaus, unmittelbar an der Stadtmauer - Massivbauweise mit Hartdach laut Gebäudeversicherung - Untergeschoss teilunterkellert mit Gewölbe, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, zwei nicht ausgebaute Dachböden - Baujahr: Eckhaus laut Denkmalliste barockes Wohnhaus, wohl Mitte 18. Jahrhundert; Nachbarhaus: Angabe folgt (Bauakte angefordert) - Denkmalschutz: Eckhaus Einzeldenkmal, beide Häuser in der Denkmalzone Altstadt (Denkmalliste Kreis Mainz-Bingen, Stand 08.12.2023) - Bestandsaufnahme mit Grundrissen aller Geschosse vom 23.08.2021 (Vermessungsbüro, öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) MODERNISIERUNGEN UND INSTANDHALTUNG - Eine Aufstellung der Eigentümerseite liegt nicht vor - 2023: 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss des Eckhauses renoviert übergeben (laut Mietvertrag) - Gastraum durch die Pächterin renoviert (laut Pachtvertrag 2022) HEIZUNG UND ENERGIE - Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung - Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung über einen Messdienst - Energieausweis: liegt noch nicht vor; für das Baudenkmal entfällt die Vorlagepflicht (§ 79 Abs. 4 GEG), für das Nachbarhaus wird der Ausweis nachgereicht INNENAUSSTATTUNG - 8 Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern, je Wohnung ein Bad, eine Wohnung zusätzlich mit separatem WC - In einer vermieteten Wohnung fehlen die Küchen- und Waschmaschinenanschlüsse, in einer freien Wohnung laut Verwaltung die Wasseranschlüsse - Parkettböden und Holzfenster in Teilen der Wohnungen (laut Fotos) - Gaststätte mit zwei Gasträumen, Theke, zwei Küchen, Kühlraum, Gästetoiletten und Personal-WC - Eckladen mit rund 22 m² AUSSENBEREICH UND STELLPLÄTZE - Laubengang im 1. Obergeschoss zur Rheinseite - Terrasse auf der Stadtmauer mit Blick zum Rhein, der Wohnung im 1. Obergeschoss des Nachbarhauses zur Nutzung zugeordnet - Zwei Balkone im 2. Obergeschoss - Keine eigenen Stellplätze (Altstadtlage), öffentliche Parkplätze an den Rheinanlagen in Sichtweite SONSTIGES - Ist-Miete laut Mieterliste vom 03.07.2026: 34.704 € im Jahr - Sollmiete bei Vollvermietung: rund 50.000 € im Jahr (Herleitung im Exposé) - Gaststätte verpachtet, Laden derzeit ohne Mietertrag, zwei Wohnungen frei - Grundstück 272 m² in acht Flurstücken, keine Baulasten laut Auskunft vom 22.05.2023 - Sanierungsgebiet „Historische Innenstadt" im vereinfachten Verfahren: Kaufvertrag genehmigungspflichtig nach § 144 BauGB, keine Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB - Lage im gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins (Bemessung HQ100)

WICHTIGE HINWEISE UND HAFTUNGSAUSSCHLUSS Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen und Unterlagen, die uns von der Eigentümerseite zur Verfügung gestellt wurden. Wir haben diese Angaben nach bestem Wissen und Gewissen aufbereitet, können jedoch für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernehmen. Eine Haftung der Wagner Projektentwicklungs GmbH ist insoweit ausgeschlossen. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im notariellen Kaufvertrag. Die Flächenangaben beruhen auf einer Flächenermittlung nach den Grundrissen der Bestandsaufnahme vom 23.08.2021 (Wohnflächen nach Wohnflächenverordnung, Gewerbeflächen nach den Richtlinien der gif). Die Gesamtfläche von rund 752 m² setzt sich zusammen aus 562,55 m² Wohnfläche in acht Wohnungen und 189,75 m² Gewerbefläche (Gaststätte einschließlich Kellerlager und Abstellräumen 167,62 m², Laden 22,13 m²). Nicht ausgebaute Dachböden, Treppenhäuser und Kellergänge sind nicht enthalten. Die Flächen in den Mietverträgen und in der Mieterliste sind Circa-Angaben und weichen teilweise ab. Die Grundstücksgröße von 272 m² ist dem Grundbuch entnommen. Die Sollmiete ist eine Berechnung auf Grundlage der Mieterliste vom 03.07.2026, der Mietverträge und eines Ansatzes von 7 €/m² für die freien Wohnungen. Sie setzt die Herstellung der Anschlüsse, die Herrichtung und die Vermietung der freien Einheiten voraus und ist keine zugesicherte Eigenschaft. Die Angaben zu fehlenden Anschlüssen stammen aus der Mieterliste der Verwaltung und den Mietverträgen, sie wurden von uns nicht vor Ort geprüft. Im Grundbuch ist in Abteilung II vermerkt, dass ein Sanierungsverfahren durchgeführt wird. Die Stadt Bacharach hat das Gebiet „Historische Innenstadt" im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB als Sanierungsgebiet festgelegt; Veräußerung und Belastung bedürfen der Genehmigung nach § 144 BauGB, Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB werden im vereinfachten Verfahren nicht erhoben. Das Eckhaus ist in der Denkmalliste des Landes Rheinland-Pfalz als Einzeldenkmal geführt, beide Häuser liegen in der Denkmalzone Altstadt; bauliche Änderungen bedürfen der denkmalrechtlichen Genehmigung. Das Objekt liegt im gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins und nach der Hochwassergefahrenkarte des Landes in der Überflutungsfläche eines hundertjährlichen Hochwassers. Ein Energieausweis liegt uns noch nicht vor; für das Baudenkmal entfällt die Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 4 GEG, für das Nachbarhaus wird er nachgereicht. Weitere Unterlagen (Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Grundrisse, Mietverträge, Denkmal- und Hochwasserauskunft) stellen wir nach Vereinbarung im Datenraum bereit. Zwischenverkauf, Irrtum und Änderungen bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist urheberrechtlich geschützt und ausschließlich für den Empfänger bestimmt; eine Weitergabe an Dritte ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung nicht gestattet und kann Provisionsansprüche auslösen. PROVISION Auf Anfrage.