Wohn- und Geschäftshaus mit 16 Einheiten, WEG-aufgeteilt, 6,86 % Bruttorendite, S-Bahn in rund 80 m

Das Wohn- und Geschäftshaus aus dem Baujahr 1970 umfasst 15 Wohnungen und eine Ladeneinheit mit zusammen 559,70 m² Wohn- und Gewerbefläche auf einem 227 m² großen Grundstück. Das Haus ist nach § 8 WEG in 16 Einheiten aufgeteilt, jede Einheit hat ein eigenes Grundbuchblatt. Laut Mieterliste zum 01.10.2025 sind alle Einheiten vermietet, die Jahresmiete beträgt 89.230,80 €. Im Erdgeschoss liegt die Ladeneinheit mit 108,17 m². Sie gliedert sich in eine Verkaufsfläche von 86,54 m² mit Schaufensterfront, ein Lager, einen Flur und ein WC. Der Laden hat einen eigenen Eingang und ist seit März 2023 vermietet. Das erste Obergeschoss nimmt drei Wohnungen auf: eine Zweizimmerwohnung mit 56,84 m² und zwei Balkonen sowie zwei Einzimmerwohnungen mit 33,51 m² und 23,14 m². Im zweiten, dritten und vierten Obergeschoss liegen je vier Wohnungen mit gleichem Zuschnitt. Die beiden äußeren Wohnungen haben 26,36 m² mit Zimmer, separater Küche, Bad und Diele, die beiden mittleren Wohnungen 29,98 m² mit Wohnraum samt Küchenbereich, Bad und Diele. Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Balkon. Im Kellergeschoss hat jede Wohnung einen eigenen Kellerraum. Dort befinden sich außerdem der Heizraum und Allgemeinflächen. Beheizt wird das Haus über eine Gaszentralheizung, das Warmwasser wird elektrisch erzeugt. Nach Angaben der Eigentümerseite wurden zwischen 2020 und 2025 unter anderem die Fassade neu verputzt und gestrichen, das Flachdach saniert, die Hauseingangstür mit Briefkasten- und Klingelanlage erneuert, eine neue Brandschutztür zum Heizraum eingebaut, Fenster und Balkontüren teilweise erneuert sowie Treppenhaus, Keller und Allgemeinflächen renoviert. Einzelnachweise zu diesen Maßnahmen werden auf Anfrage bereitgestellt. Die Haustechnik ist davon nicht erfasst. Bei Elektroinstallation und Leitungen besteht nach unserer Einschätzung erheblicher Sanierungsbedarf, der Gaskessel stammt aus dem Jahr 1999. Diese Maßnahmen sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Das Objekt wird vermietet übergeben. Da die Teilung bereits im Grundbuch vollzogen ist und die Teilungserklärung keine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält, kann der Erwerber das Haus im Bestand halten oder später einzelne Einheiten veräußern.

Rüsselsheim am Main liegt im Kreis Groß-Gerau im Rhein-Main-Gebiet, zwischen Mainz und Wiesbaden im Westen und Frankfurt am Main im Osten. Die Stadt ist über die A60 und die A67 an das regionale Autobahnnetz angebunden, der Frankfurter Flughafen liegt in guter Reichweite. Das Haus steht in zentraler Lage unmittelbar am Bahnhof Rüsselsheim. Der Bahnhof mit S-Bahn-Anschluss liegt rund 80 m Luftlinie entfernt, die Bushaltestelle an der Bahnhofssüdseite rund 130 m. Lebensmittelmärkte erreichen Bewohner in rund 370 m und 480 m Entfernung. Zur Anschlussstelle Rüsselsheim-Mitte der A60 sind es rund 1,8 km. Das Umfeld ist innerstädtisch geprägt, mit Mehrfamilienhäusern, Ladenlokalen und Dienstleistern im Erdgeschoss. Für Mieter kleiner Wohnungen zählt vor allem die Nähe zum Bahnhof, die Pendeln Richtung Mainz, Wiesbaden und Frankfurt ohne Auto ermöglicht. (Entfernungen: Luftlinie, ermittelt aus OpenStreetMap am 24.09.2026)

BAUWEISE UND SUBSTANZ - Wohn- und Geschäftshaus, Baujahr 1970, einseitig angebaut - Kellergeschoss, Erdgeschoss mit Laden, vier Wohngeschosse - Flachdach - Grundstück 227 m², Gemarkung Rüsselsheim, Flur 4, Flurstück 500 MODERNISIERUNGEN UND INSTANDHALTUNG (nach Angaben der Eigentümerseite, Nachweise auf Anfrage) - 2020 bis 2025: Fassade neu verputzt und gestrichen - 2020 bis 2025: Flachdachsanierung - 2020 bis 2025: neue Hauseingangstür, Briefkasten- und Klingelanlage - 2020 bis 2025: neue Brandschutztür zum Heizraum - 2020 bis 2025: Fenster und Balkontüren teilweise erneuert - 2020 bis 2025: Treppenhaus, Keller und Allgemeinflächen renoviert HEIZUNG UND ENERGIE - Gaszentralheizung, Wärmeerzeuger Baujahr 1999 - Sanierungsbedarf bei Elektroinstallation und Leitungen - Warmwasser elektrisch - Energiebedarfsausweis vom 07.11.2023, gültig bis 07.11.2033 - Endenergiebedarf 172 kWh/(m²·a), Effizienzklasse F - Wesentlicher Energieträger Gas, Baujahr Gebäude 1970 INNENAUSSTATTUNG - 15 Wohnungen zwischen 23,14 m² und 56,84 m² - 14 Einzimmerwohnungen, eine Zweizimmerwohnung - Jede Wohnung mit Bad und Balkon, Wohnung 2 mit zwei Balkonen - Ladeneinheit 108,17 m² mit Verkaufsraum, Lager, Flur und WC AUSSENBEREICH UND STELLPLÄTZE - Balkone an allen Wohnungen (16 Balkone mit je 3,12 m²) - Stellplätze: Anzahl und Vermietungsstand auf Anfrage SONSTIGES - WEG-aufgeteilt nach § 8 WEG (Teilungserklärung vom 24.04.2023, Grundbuch vollzogen am 30.06.2023) - Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Rüsselsheim am Main vom 12.04.2023 - Keine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG - Vollständig vermietet laut Mieterliste zum 01.10.2025 - Kaufpreis 1.300.000 € (Festpreis)

WICHTIGE HINWEISE UND HAFTUNGSAUSSCHLUSS Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen und Unterlagen, die uns von der Eigentümerseite zur Verfügung gestellt wurden. Wir haben diese Angaben nach bestem Wissen und Gewissen aufbereitet, können jedoch für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernehmen. Eine Haftung der Wagner Projektentwicklungs GmbH ist insoweit ausgeschlossen. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im notariellen Kaufvertrag. Die angegebene Wohnfläche von insgesamt 451,53 m² sowie die Gewerbefläche von 108,17 m² (zusammen 559,70 m²) stammen aus der Flächenberechnung zu den Abgeschlossenheitsunterlagen (CAD-Flächen, Balkone zur Hälfte angerechnet) und entsprechen den Flächen in Anlage 1 der Teilungserklärung vom 24.04.2023. Eine frühere Berechnung nach DIN 277 mit 3 % Putzabzug weist 437,40 m² Wohnfläche und 104,92 m² Gewerbefläche aus. Eine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung liegt nicht vor. Die Mietangaben beruhen auf der Mieterliste zum 01.10.2025. Einzelne Wohnungen sind dort als Bruttomietvertrag gekennzeichnet; der darin enthaltene Nebenkostenanteil ist im Rahmen der Prüfung der Mietverträge zu klären. Hinweise zur Abschreibung dienen der Information und sind keine Steuerberatung. Die genannte Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung beruhen auf unverbindlichen Ersteinschätzungen eines Sachverständigenbüros vom 29.01.2026. Ob und in welcher Höhe eine erhöhte Abschreibung anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Bitte lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen von Ihrem Steuerberater prüfen. Zwischenverkauf, Irrtum und Änderungen bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist urheberrechtlich geschützt und ausschließlich für den Empfänger bestimmt; eine Weitergabe an Dritte ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung nicht gestattet und kann Provisionsansprüche auslösen. Die Käuferprovision beträgt 5,95% des notariell beurkundeten Kaufpreises inkl. der gesetzl. MwSt. von z.Zt. 19%. Sie ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.